万达战略转型的原因
一是百年企业目标的需要。我们在2002年年会上提出要做百年企业，是中国大型房地产企业当中首先提出做百年企业的。房地产企业是很难做到百年企业的，因为任何一个国家房地产市场都是有阶段性的，一般就是几十年。所以房地产企业提出做百年企业的确实不多。什么是百年企业？我们提出三个必备条件，一是有现代的企业制度，二是要有企业文化：三是要有强大的物质基础。什么是物质基础？2002年之前万达做了很多行业，我们有三个工厂的投资，制药厂、电梯厂和变电站设备厂，其实就是搞房地产开发老觉得不踏实，所以搞了这么几个工厂，后来觉得这也不是路子。搞合资电梯，占的服份是40%左右，自己说了不算，又没什么拉术，工业方面对手也强，动不动就是世界500强。所以还是转过头来做传统的老本行、研究来研究去，从企业追求长期、稳定现金流的角度，决定转型做商业地产。收租物业以前也做过，搞了很多的商铺、商店去经营，收不到租金，成天打官司。那么既然要做收租物业，首先就要选择稳定的租户，所以万达搞了一个战略合作协议。要么是世界500强企业，要么是国内行业龙头，和它们签一个战略性的协议。有什么好处呢？我们去一个地方开发都预先告诉它，它根据自己的企业发展虚略，在哪个城市哪个区域发展，60天时间内做出选择去还是不去，再加上其他的内容，我们叫作订单地产。很多发展商在2002年我们开始做的时候不理解，房地产那么火那么好，为什么不去赚快钱？实际上我们研究了，快钱、慢钱，实际上是一种相对的东西，也很难说商业地产是慢钱，因为它稳定，做了这几年，我们觉得越来越好，一个商业地产项目经过两三年的培育期后，回报率绝对不是开始的10%，会逐年增加租金回报率。中心供氧。
二是资产价格升值利润。从全球来看，资产价格是处于不断升值的趋势当中。伦敦一套房子，2002年到现在已经翻了一倍了，英国的市场多成熟啊，400多年的工业史，但总体上看，20年前的房子，价值还是升了好几倍，更不要说中国这种发展中的国家，但我们以前开发房地产，升值的空间在业主手上，我们是享受不到的，物业收费，管理得好，像万达、万科这样的企业收取率超过九成，有的企业物业费收取率比较低，维持都困难。举个简单的例子，万达在南京新街
口买了一块地，当时是南京市一号地，南京市的一家开发商买的，手里捂了好几年。我去看了，和老总一商量，我说给你多少钱，老总一看比原先买的时候多，就卖给我了。我买的时候670万元一亩，现在2000万元一亩都买不到。医院中心供氧。
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三是追求高额利润。君子爱财，取之有道，只要是正当渠道来的，企业就应该追求高额利涧，这是企业的定律。万达获得利润之后有一部分是回馈社会的，我们是民营企业，从成立到现在不到20年的时间，捐赠了8亿多元，我们每一年企业做计划的时候都至少有几千万元的现金安排做捐赠。万达去年交税10、8亿元，我还养很多人。有人说我有负罪感才捐钱，我说好多人什么都没捐不也是一样吗？其实做企业不追求利润恰恰是不道德的，把企业做垮做死就是好吗？我们
进入商业地产后，四万多家企业还在走住宅地产这个独木桥，谁被挤下桥谁就会谁淹死。做商业地产全国不到200家企业，专门在全国跨区域做购物中心开发的，在中国内资企业中仅有万达一家，还有一家外资企业，叫凯德置地，新加坡的。
为什么这么多有实力的企业都不去做商业地产，因为商业地产很复杂，我总结为五难：定位难、规划难、招商难、管理难、资金准。我有一个比喻，做住宅开发是小学生，做商业地产是大学生，就是说商业地产难做，因为难，所以真正的竞争对手也少，竟争对手少，我的利涧就可以拿得多一点。
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四是政府支持，容易拿项目，尤其是我们转型做城市综合体开发以后，走到哪个城市都受欢迎。一去说搞一个购物中心再加五显级西店、写字楼。相当于小型的商务区，都很欢迎，尤其在政府规划的项目中，更容易拿到项目。现在万达在全国发展，像今年已经开工的7个项目，大多来自于政府的请。每个月邀请我们的项目好几个，我选一选，觉得还不错就去谈一谈。当然也走招拍挂的程序。本文部分摘自《万达哲学》。
